아파트 분양권 ,불법 다운 계약서 처벌 한 눈에 정리.

오늘은 아파트가 당첨되어 분양 계약을 하면  "분양권"이라는 권리가 생깁니다. 시장에서 거래되는 분양권의 거래종류별로  정리해 보겠습니다. 특히  시장 상황에 따라 형성되는 플러스피, 무피, 마이너스피 개념과 주의 사항, 키 포인트를 한눈에 명쾌하게  정리할 테니, 꼭 알아두시기 바랍니다. 또한 불법 다운 계약서 작성 시 처벌도 정리합니다. 부동산의 영역은 매우 넓습니다. 가도 가도 끝이 없는  산을 오르는 기분이라는 생각도 듭니다. 자 그럼 등산화 끈 꽉 조여매고 오르도록 하겠습니다.

1. 분양권 개념 한눈에  정리.

공급주체가 모집 공고일에 청약자를 모집하고 청약자가 추첨이든, 가점이든, 특별공급이든, 상관없이 당첨되어 동, 호수가 지정되고, 시공사와 분양 계약을 하게 되면 분양권이라는 부동산에 관한 권리가 창설됩니다. 3년 정도 지나서 아파트가 준공되면 대금을 완납하고 해당 호수의 완전한 소유권을 취득하여 입주할 수 있는 부동산에 관한 권리를 말합니다. 분양권과 입주권은 개념이 완전히 다릅니다. 입주권은 재개발, 재건축으로 추진으로 재건축, 재개발 조합이 만들어지고  기존 주택 철거 후  조합원 자격으로 새로 완공된 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 

 

 이러한 분양권은  분양권 매도자의 전매 차익 실현 형태에 따라  부동산 시장에서 부르는 명칭이 달라집니다. 다들 아시겠지만 "피"라는 용어는 premium의  P를 따서 부르는 부동산업계의 은어입니다.

 

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*플러스피: 분양가에 웃돈이 형성된 분양권을 말합니다.

 

*무      피 : 분양가에 웃돈이 없이  원 분양가에 전매되는 것을 말합니다. 원 분양자 입장에서는 인지세, 공인중개사 수수료 도 부담해야 하니 실질은 마이너스 피라고 봐야 합니다.

 

*마이너스피:분양권 시장 경기가 좋지 않아 분양가 보다 낮은 금액으로 전매 시 마이너스 피라고 합니다. 마이너스 피의 형태는 계약 시 납부한 계약금 10%, 옵션계약비용 10% 을 매도자가 매수인에게  지급받지 않고  그 금액만큼 손해 보고 전매하는 형태가 일반적입니다. 분양권 시장이 더 안 좋아 이렇게 해도 매매가 이루어지지 않으면 10% 계약금 포기와 매수자에게 추가 금액을 지급하고 전매하는 최악의 경우도 있습니다. 이런 경우에 매도자는 "멘붕"입니다. 도장 한 번 잘못 찍은 대가 치고는 너무 가혹하지만 어쩌겠습니까!!. 시장 원리가 그런 거니. 마이너스 피는 계약서 작성 시 특히 주의를 요 합니다. 마이너스 피 분양권 계약도 계약이고, 약속이니 증거금 차원에서라도 마피를 매수하는 매수인에게 계약금은 받아야 합니다. 그리고 약속된 일자에 매도, 매수 각자의 서류를 완비하고 매수자에게로 명의변경, 중도금 대출 승계 등이 모든 과정이 순조롭게 진행되고 확인되면 매도자가 지급하기로 한 금액을 계좌 이체하면 됩니다. 어떠한 경우에는 매도자가 명의변경 완료 후 변심으로 주기로 한 금액을 지급하지 않을 것을 우려, 계약서 작성 시  협의로  대표 개업 공인중개사 통장으로 예치했다가 명의변경, 대출금 승계 완료 시  개업공인중개사가 매수인에게 이체하기로 한다"라는 방법을 쓰기도 합니다.

 

*손    피: 비교적 최근에 생긴 은어 입니다. 분양권 매도자가 TAX, 즉 양도 소득세를 제외한 순수하게  매도자 손에 쥐어지는 프리미엄이라고 해서 손 피라 부릅니다. 이런 손피 거래의 경우 분양권 매매 계약서 특약란에 "양도세는 매수자가 부담한다"특약 사항을 기재합니다. 양도세를 매수자가 부담한다고 약정을  하였더라도 특약란에 명시되지 않으면 매도자는 큰 손해를 보니 반드시 명시되어야 함을 기억하시기 바랍니다. 양도세 매수자가 부담하는 것은  소득세법상 불법은 아니며 , 실제 홈텍스에도 세금 신고 시 "양도세"매수자 부담이라는 항목이 있어 법 테두리 안에 있습니다. 다운 계약서 작성이 불법입니다. 계약서 상에 양도세를 매수인이 부담한다는 특약이 명시되지 않으면 매수인은 부담한 양도세를 취득원가로 인정받지 못합니다. 또 계약서에 특약으로 명시되지 않았으니 근거 없이 매도자에게 돈을 준걸로 여겨 , 세법상 증여로 오해받을 수 있습니다.  매수자가 부담한 양도세는 처음 1회에 한 하여 양도가액에 포함됩니다. 국세 심판청구 ( 국심90101,1990,03.23)에서는 "매수자가 양도세를 계속 부담한다고 해서 양도자에게 어떠한 이익을 주어 양도가액에 영향을 주는 것이 아닐뿐더러 무한히 양도소득세를 포함시키면 양도 가액이 무한히 계속되어 양도시기 및 양도 가액이 불 분명하게 되어 실 거래로 양도소득세를 과세할 수 없기 때문"이라고 설명하고 있습니다.

 

 

예를 한번 들어 보겠습니다. 분양권에 당첨된 A 씨는 1년 미만 보유기간인 상태에서 해당 분양권을 분양원가 외에 프리미엄 5,000만원에 매도하면서 "양도소득세는 매수인이 부담한다"라고 특약에 명시했습니다. 5,000만 원 *77%(지방소득세 10% 포함, 1년에 한 번, 한 사람이 받을 수  기본 공제는 반영하지 않음)=양도소득세 3,850만 원이 됩니다. 그럼 1회에 한하여 양도가액에 포함되니 양도가액은 5,000만원+매수자 부담 3,850만이 됩니다. 그럼 양도세 부과기준인 양도가액은88,500,000원이 되고, 이 양도가액의 77%=68,145,000이며, 이것이 매수자가 부담해야 하는  최종 양도세 금액입니다. 그럼 매수자는 당초에 양도세 매수자 부담분과 그 금액이 더해진  양도가액의 77% 세율로  29,645,000원을 더 부담해야 하는 실 2차 양도세를 부담해야 합니다. 계약서에 "양도세는 매수자가 부담한다"라는 특약이 있으면 이 차액분 29,645,000원은 유권해석상 증여로 보지 않는다고 합니다. 그러면 매수자가 부담해야 하는 양도세 범위는 여기서 끝납니다. 매수자가 양도세를 부담하는 조건으로 분양권을 매수하는 경우, 일반 분양권 매매보다  양도세 매수자 부담조건이 양도세를 부담한다 하더라도 일반 분양권 매매보다 저렴하게 살 수 있고, 또 양도세 부담분은 비용처리가 되니 서로 이득이라 여겨, 많이 이루어지고 있습니다.

 

2. 불법 다운 계약서.

불법 다운 계약의 유혹을 뿌리치지 못하는 이유는 단연  높은 양도소득세 세율입니다. 인기 있는 단지에 100:1 넘어가는 청약률이 나오면 일명 로또 청약이라고 들 합니다. 그러나 정작 로또 복권에  당첨된다면 200만 원 이하는 비과세이며, 200만 원 초과~3억 원 이하는 22%,3억 원 초과 33% 세율입니다. 어렵사리 꿈 잘 꿔  로또 청약에 당첨됐는데 1년 미만은 77%,1년 넘으면 66%의 고세율이니, 아프리카 사자가 사냥에 성공했는데 주변 하이에나, 독수리, 들개무리등에서 먹이 빼기고 남은 고기 먹는 느낌이 들 수도 있겠죠. 하지만 이렇게 고 세율이 적용된 이유는 엄청난 부동산 투기 광풍으로 내 집 마련하려는 실 수요자들에게 고스란히 피해가 가니 중과세로 규제하는 겁니다. 매수자가 갱도 소득세 부담하는 손 피도 매도자 입장에서는 큰 위로가 되지는 않을 겁니다. 내 손에 들어오는 것보다 못 들어오는 돈 이 더 커 보입니다. 원래 사람은 그렇습니다.

 

 상황이 이렇고 남는게 없다는 생각이 되니,  자연스레 불법 다운 계약 시장이 열립니다. 분양권 시장이 열리면 실제 거래되는 시세라는 게 있는데 , 그 시세에 50% 가격에 신고한다던지 의심 살만한 가격으로 신고하는 사람들은 일단 나 잡아봐라입니다. 특히 공인중개사가 중개거래가  아닌 직거래로 분양권 거래 신고를 하면 무조건 의심받는다고 생각하시면 됩니다. 아무튼 모든 게 투명 해진 지금, 옛날처럼 떴다방들이 밤사이에  수도 없이 팔고 사고를 계속해서 다음 날 아침  피가 떡하니 상한가로 가 있는 그런 시대는 지나갔습니다. 불법이 판 치는 그런 시대가 아닙니다. 다운 계약서 작성으로 적발되면 어떤 처벌이 있는지 한 번 정리해 보겠습니다.

 

▣부동산 거래 신고등에 관한 법률에 따른 금지 행위.

제4조(금지행위) 누구든지 제3조 또는 제3조의2에 따른 신고에 관하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. <개정 2019. 8. 20.>

1. 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위

2. 제3조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 후 같은 조에 따른 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위

3. 거짓으로 제3조 또는 제3조의 2에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위

4. 제3조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결하지 아니하였음에도 불구하고 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위

5. 제3조에 따른 신고 후 해당 계약이 해제등이 되지 아니하였음에도 불구하고 거짓으로 제3조의 2에 따른 신고를 하는 행위

 

▣. 신고 포상금도 지급됩니다.

제25조의 2(신고포상금의 지급) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 관계 행정기관이나 수사기관에 신고하거나 고발한 자에게 예산의 범위에서 포상금을 지급할 수 있다. <개정 2019. 8. 20., 2020. 8. 18.>
  1. 제3조 제1항부터 제4항까지 또는 제4조 제2호를 위반하여 부동산 등의 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 자
  1의 2. 제4조 제4호를 위반하여 거짓으로 제3조에 따른 신고를 한 자
  1의 3. 제4조 제5호를 위반하여 거짓으로 제3조의 2에 따른 신고를 한 자
  1의 4. 제6조의 2 또는 제6조의 3을 위반하여 주택 임대차 계약의 보증금ㆍ차임 등 계약금액을 거짓으로 신고한 자
  2. 제11조 제1항에 따른 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 자 또는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약허가를 받은 자
  3. 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지에 대하여 제17조 제1항을 위반하여 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자
  ② 제1항에 따른 포상금의 지급에 드는 비용은 시ㆍ군이나 구의 재원으로 충당한다.
  ③ 제1항에 따른 포상금 지급의 대상ㆍ기준ㆍ방법 및 절차 등에 관한 구체적인 사항은 대통령령으로 정한다.
  [본조신설 2016. 12. 2.]

 

▣형사처벌.

다운 계약서 금액이 고액이고 고의적, 반복적으로 이루어지면 행정벌인 과태료 이외에 형사고발되어 형사처벌 됩니다. 공소 시효도 10년이라 짧지 않습니다.

 

▣과태료.

매도자:실거래금액에 2~5% 과태료, 양도소득세 신고 불 성실 가산세(40%), 납부 지연 가산세.

매수자:분양권 실 취득가액의 5% 이하의 과태료. 추후  1 가구 1 주택 비과세 배제

중개업자:6개월 이하의 업무정지나 3천만 원 이하의 과태료. 사안이 심각하면 개설등록 취소.

 

3. 요약정리.

  이번 포스팅에서는 아파트 분양권 거래 형태와 각 거래 형태 따른 주의 사항, 또 양도 소득세 중과세율에 따라 쉽게 유혹되는 불법 다운 계약서 처벌을 살펴보았습니다. 세무 전문가는 아니지만 부동산 실무 경험치를 바탕으로 나름 성심, 성의껏 정리하였습니다. 불법 다운 계약서가  문제가 되고, 국세청에서 해당 단지에 들어가지 전에 자진 신고자에 한 해서는 과태료 100%를 감면해 줍니다. 또한 전수 조사를 실시하는 도중에도 자진 신고하면 신고자에 한해 과태료를 50% 감면해 줍니다.

 다음 포스팅에서는 또 다른 주제로 정리해 보도록 하겠습니다.

 

오늘도 에드워드의 슬기로운 부동산 생활이었습니다