오늘은 지난번 포스팅에 이어 , 지역 주택 사업 절차에 대하여 정리해 보겠습니다. 주택법에 근거한 지역주택사업의 진행 절차를 전반적으로 아셔야 내가 가서 물어보고 확인할 수 있습니다. 아무것도 모르는 사람은 아무것도 물어볼 수가 없습니다. 아래 절차는 지역 주택 조합의 일반 절차입니다.
1. 조합원 모집 및 신고
주택건설대지의 50% 이상 토지사용권원을 확보해야 합니다. 여기서 보통 토지사용권원은 완전한 소유권을 확보하던지, 아니면 인감이 첨부된 토지사용승낙서를 지주들에게 받아 주택건설 사업대지 전체 면적대비 50% 이상을 맞추어야 함을 의미합니다. 최소 조합원 모집, 즉, 분양 홍보관을 오픈해서 조합원 가입서라도 작성하려면 해당 부지의 반이라도 사용권원을 득해야 한다는 것을 의미합니다. 지금 까지 경험상 토지 확보율을 부풀려서 홍보하는 게 대부분입니다. 정말 주의를 요합니다.
국토 교통부에서는 지역 주택 조합 표준규약도 안내하고 있습니다. 지역 주택조합 탈퇴 쉽지 않고 소송까지 가는 경우가 많습니다. 이러한 요건을 갖추면, 시, 구청장에게 모집 신고를 합니다.
*조합원 모집 공고문에는 조합원 자격요건, 모집기간/장소, 조합규약 등을 포함해야 합니다.
2. 조합규약 작성 및 창립총회
조합의 운영, 결의방법, 조합원 권리의무 등을 포함한 규약 작성해야 합니다. 지역주택조합 규약은 조합의 운영, 결의방법, 조합원의 권리와 의무 등을 규정하는 중요한 문서입니다. 국토교통부에서 제공하는 '지역주택조합 표준규약'을 예시로 들 수 있습니다. 규약의 포함되는 주요 내용은 아래와 같습니다.
1). 총칙
조합의 목적, 명칭, 사무소 소재지 등 기본사항이 포함됩니다. 조합창립총회에서 조합규약 및 사업시행 안건 의결을 의결합니다. 지역 주택 조합 창립총회에서는 가입된 조합원들에게 사업 전반에 대하여 설명하는 일방적 사업 설명회 느낌이 큽니다.
2). 조합원
조합원의 자격, 가입, 탈퇴, 권리와 의무 등을 포함해야 합니다. 조합원 모집은 공개 모집 방법으로 하여야 합니다. 다시 한번 말씀드리지만 분양 홍보관에서 자격요건이 충족되지 않은 사람들도 마구 모집하여 추후 자격요건 불충분으로 문가 되는 경우가 생깁니다. 특히 주의할 것은 이 조합원 자격을 중간에 상실됨 업이, 입주 시까지 유지해야 함을 명심하시기 바랍니다. 잦은 전출, 전입하시는 분들은 세대주 자격을 꼭 유지해야 하는데, 세대 구성원으로 들어가면 안 됩니다.
*지역 주택 조합원 자격
- 조합설립인가 신청일 1년 전부터 입주 가능일까지 세대원 전원 무주택 세대주
- 주거전용면적 85㎡ 이하 1 주택 소유 세대주 중 1인
- 서울/경기/인천 지역 6개월 이상 거주자
- 본인과 배우자가 다른 주택조합 조합원이 아닐 것
3). 기관
총회, 이사회, 감사 등 조합 운영기관의 구성과 역할을 포함해야 합니다. 그럼 각 기관을 간단히 살펴보겠습니다.
◐ 총회
조합의 최고 의결기관, 조합규약 제정 및 개정, 사업계획 수립, 예산 및 결산 승인 등 주요 사항 의결.
◐이사회
총회에서 선출된 이사들로 구성, 총회 의결사항 집행 및 조합 운영에 관한 사항 심의·의결. 대표이사가·의결. 이사회를 소집하고 의장 역할 수행.
◐ 감사
총회에서 선출된 감사로 구성, 조합의 업무와 회계 전반에 대한 감사 실시. 총회와 이사회에 참석하여 의견 진술 가능.
◐ 대의원회
조합원 수가 많은 경우 총회에 갈음하여 구성 가능, 총회 권한의 일부를 대신 행사하기도 함.
이처럼 지역주택조합은 총회, 이사회, 감사 등의 기관을 통해 민주적으로 운영되며, 필요시 대의원회를 구성할 수 있습니다.
사업계획 수립, 시공자 선정, 공사감리 등을 포함해야 합니다. 조합은 사업계획서를 작성하여 승인을 받아야 하며, 사업계획서에는 사업의 종류, 규모, 기간, 자금계획 등이 포함되어야 합니다. 또한 조합은 시공사와 공동주체 협약을 체결해야 합니다. 즉 공동시행이라고 보시면 됩니다. 사업 계획 승인을 받기 위해서는 주택건설토지의 100% 소유권을 확보해야만 승인을 받을 수 있습니다.(95% 이상도 가능). 요건이 갖추어졌으면 시, 군, 구청장에게 승인 신청을 하게 됩니다. 승인을 받았다면 5년 이내 착공계를 제출해야 하며, 조합원 입주 물량을 제외하고 30세대 이상의 잔여분이 생겨야 일반 분양을 모집할 수 있습니다.
5). 회계
회계 처리, 결산, 회계감사 등의 절차 등을 포함해야 합니다. 조합은 모든 거래 행위에 관해 월별로 장부를 작성하고 증빙서류(영수증, 입금증등)와 함께 보관해야 합니다. 회계연도는 1월 1일 시작하고 12월 31일에 종료됩니다. 매년 회계연도 종료 후 2개월 이내에 결산을 실시해야 하고, 결산서에는 대차대조표, 손익계산서, 잉여금 처분계산서등이 포함되어야 합니다. 매년 1회 이상 회계 감사를 실시하여야 하고, 이때감사는 총회에서 선출된 감사 또는 외부 회계법인에 의해 수행됩니다. 조합은 해산일까지 모든 회계장부와 증빙서류를 의무적으로 보관해야 합니다.
6). 조합 해산 및 청산
해산 사유, 청산인 선임, 잔여재산 처리 등을 포함합니다.
◐. 해산 사유:총회 의결로 해산을 결의한 경우/조합원 수가 20인 미만이 된 경우/주택건설사업이 완료된 경우.
◐. 청산인 선임:해산 시 총회에서 청산인을 선임해야 합니다. 선임된 청산인은 조합의 채무 변제, 잔여재산 처리 등 청산사무를 수행합니다.
◐. 채무변제 및 잔여재산 처리:조합의 모든 채무를 변제하고 잔여 재산은 조합 규약기준에 따라 조합원에게 환급하게 된다. 잔여재산 처리까지 마치면 , 청산
7). 보칙
지역주택 조합 규약에 들어갈 보칙 내용은 다음과 같습니다.
-규약 개정을 위한 총회 의결 요건.
-개정된 규약의 효력 발생 시기.
-조합 내부 분쟁 발생 시 해결 방식.
-조정위원회 구성 및 운영.
-조합원의 의무 위반 시 제재 조치.
-제재 수준 및 절차.
-조합 운영 관련 정보 공개 범위
-정보공개 청구 절차 등.
3. 요약정리.
이번 포스팅에서는 지난번 포스팅에 이어 지역 주택조합의 조합원 모집과 규약 내용을 정리해 보았습니다. 지역 주택 조합원은 조합의 주체로서 권리와 의무를 자게 됩니다. 투명한 절차 공개와 사업진행, 회계등을 모범벅으로 하는 조합을 찾기란 쉽지 않습니다. 합리적인 의심을 갖고 매의 눈을 갖고 불철주야 지켜봐야 내 소중한 재산을 지킬 수 있습니다.
오늘도 에드워드의 슬기로운 부동산 생활이었습니다