이 번 포스팅에서는 말도 많고 탈도 많은 지역 주택 조합에 대하여 한눈에 정리하도록 하겠습니다.
지역 주택 조합은 자격이 있는 사람들이 조합을 형성하여 토지를 매입하고 직접 건축하여, 입주하면 좀 더 저렴하게 내 집을 마련할 수 있다는 데서부터 출발합니다. 그럼 오늘도 에드워드와 한번 가 보도록 하겠습니다.
1. 문제점.
조합원들은 지역주택조합 사업 전반에 직접 참여의 권리와 의무가 있는 주체라는 걸 인식하지 못합니다. 일분 분양 아파트와 구분을 못한다는 겁니다. 이 지역주택조합 아파트를 간단히 설명하면, 무주택 또는 전용면적 85m2 이하 1채 소유자이면서 해당 지역에 6개월 이상 거주하는 자격을 갖춘 사람들이 "우리가 땅을 매입해서, 우리가 시공사를 통해 건축해서, 우리 집을 저렴하게 갖자"라는 목표하에 조합을 설립하고 사업을 진행하는 겁니다. 이럼에도 불구하고 평상시에는 아무 관심이 없다가 나중에 횡령, 사업 무산 등 골치 아픈 문제가 생기면 비대위가 구성되고, 그제야 압니다"큰일 났네"라고요.
조합원들은 조합 가입 시 내는 분담금만 신경 쓰고 이후 1차, 2차 추가 분담금 발생할 가능성은 깡그리 모른 채, 넋을 놓고 있습니다. 추가 분담금이 안 나오도록 조합장들 이하 집행부가 사업을 대표해서 잘 이끌면 좋은데 이상과 현실은 다릅니다.
추가 분담금이 당연히 발생됩니다. 지역 주택조합이 추진된다 그러면 알 박기가 들어오고 알이 거위알처럼 큰지, 아니면 올챙이 알처럼 작은지에 따라 시간 지연이 되고, 토지 매입가를 터무니없이 책정해야 합니다.
정말 관심을 가지고 조합 사무실을 틈틈이 혼자가 아닌 여럿이서 방문하여 진행절차와 당면과제, 현 추 진 상황 등을 꼼꼼히 체크해야 합니다. "정보공개청구, 조합총회요구 및 적극적인 참여 등 가능한 수단"을 이용하여 적극 참여 해야 합니다. 일단 도장 찍고 뿌듯한 마음을 가지고 조합 가입서 도장 찍고 나오면 , 그다음 날 마음이 바뀌어 조합원 탈퇴하려고 해도 탈퇴가 어렵습니다. "들어올 때는 내 발로 들어와도 나올 때는 내 맘대로 못 나옵니다. 투명하고 성실하게 지역 조합사업을 이끌어 사업을 완성하는 곳도 더러 있습니다. 하지만 여러 문제점 요소가 많으니 에드워드는 지역 주택 조합 가입한다면 좀 말리는 입장입니다.
2. 지역주택 조합의 법적 근거
지역주택조합의 법적 근거는 주택법에 있습니다.
주택법 제2조 제10호에서 "지역주택조합"을 정의하고 있으며, 제4장에서 지역주택조합의 설립, 운영, 사업절차 등에 대해 상세히 규정하고 있습니다.
※주요 내용
-지역주택조합은 같은 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군에 거주하는 주민이 주택 마련을 위해 설립하는 비영리법인. 조합원 자격, 조합설립인가 요건, 사업계획승인 절차 등 규정.
-조합원 20인 이상, 토지사용권원 80% 이상 등 조합설립인가 요건 명시.
-조합규약 작성, 창립총회 개최, 사업계획승인 등 설립절차 규정.
따라서 지역주택조합은 주택법에 근거한 제도로, 설립요건과 운영절차 등 주요 사항이 법률로 규율되고 있습니다.
3. 지역 주택 조합의 조합원 자격요건.
지역주택조합의 조합원 자격은 다음과 같습니다. 조합원을 모집하는 단계에서 분양 홍보관에서는 요건도 안 되는 사람을 잘 알지도 못하고 막 가입시키는 경우도 있습니다. 그러니 조합원 자격요건 정도는 본인이 확인하는 것이 좋습니다. 알아야 면장도 하고 알아야 속지 않고 살아가는 게 인생입니다.
※ 거주 요건:조합설립인가 신청일 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 계속 거주해야 합니다.
※ 무주택 요건:조합설립인가 신청일부터 해당 주택 입주가능일까지 세대원 전원이 무주택이거나, 세대원 1명에 한해 주거전용면적 85㎡ 이하 주택 1채만 소유한 세대주여야 합니다.
※ 중복가입 금지 요건:본인 또는 배우자가 같은 지역주택조합이나 직장주택조합의 조합원이 아니어야 합니다.
※ 기타 요건:세대주를 포함한 세대원이어야 합니다. 따라서. 해당 지역에 6개월 이상 거주하고 있는 무주택세대주 또는 85㎡ 이하 11 주택 실소유자로서, 다른 주택조합에 가입하지 않은 경우에만 지역주택조합 조합원 자격이 주어집니다.
4. 지역주택 조합 설립요건.
※ 토지 확보 요건:조합설립인가를 받기 위해서는 해당 주택건설대지의 80% 이상 토지사용권원과 15% 이상 토지소유권을 확보해야 합니다. 그럼 데도 불구하고 이러한 지역주택 조합 설립요건을 갖추지 않고 조합원을 모집하는 경우가 상당히 많습니다. 즉, 80% 이상의 사용승낙서(인감첨부 필수), 소유권 15% 이상을 확보하지 않고, 확보했다고 허위로 얘기하는 경우가 많으니 꼭 꼭 확인하셔야 합니다. 또한 사업계획승인을 받기 위해서는 주택건설대지의 100% 토지소유권을 확보해야 합니다.(지구단위계획 결정 필요시 95% 이상)
※ 조합원 구성 요건:20인 이상의 조합원으로 구성, 건설 예정 세대수의 50% 이상 조합원으로 구성.
※ 기타 요건:조합규약 작성 및 조합창립총회 개최, 등록사업자(시공사)와 등록사업자(시공사) 공동사업주체 협약 체결.
5. 포스팅 정리.
오늘은 지역 주택 조합의 문제점과 조합원 가입조건, 조합 설립 요건을 살펴보았습니다. 문제점에서 이미 언급했듯이 지금처럼 건축원자재, 인건비 상승으로 아파트 평당 분양가가 많이 올라간 상태에서 일반 분양가보다 싸게 내 집을 살 수 있다는 단순한 생각으로 접근하면 크나큰 실수입니다. 추가 분담금은 무조건 발생한다고 보셔도 무방 할 것 같습니다. 시공사도 공사 수주를 위해서 낮은 시공비를 제안했다가 추가 공사비를 요구하는 일이 많고, 이미 도급계약서 작성 전에 이미 추가 공사비 요구를 염두하고 , 법적 검토를 마치고 도급 계약하는 경우가 많은 듯한데 추가 분담금이 안 나오는 게 이상합니다.
오늘도 에드워드의 슬기로운 부동산 생활이었습니다.