살고 있는 아파트에 하자 발생에 대하여 정리해 보겠습니다. 기본적으로 하자는 발생 합니다. 다만 그 원인에 따라 여러 가지 부위에, 여러 가지 하자가 발생합니다. 오늘은 아파트의 대표적 하자의 원인과 종류에 대하여 정리하여 보겠습니다.
1. 에드워드 부동산 블로그 성격과 지향점.
하자에 관한 포스팅을 하기 전에 제 블로그 글의 성격과 지향하고자 하는 목표에 대하여 말씀드립니다. 지금은 부동산 일을 하지 않고 다른 일을 하고 있지만, 제가 20년간 부동산 중개, 개발, 분양등, 부동산과 관련된 모든 일을 경험하면서 느꼈던 점은 그 어디에도 실무를 체계적으로 가르쳐주는 곳은 단 한 곳도 없다는 겁니다. 특히 블로그나 온 라인, 오프라인 강의도 특정 분야, 가령 경매, 공. 경매, 아파트 청약, 전, 답등 농지등 특정 분야만 잡고 가는 것이 대부분이기 때문에 모든 분야를 섭렵해서 알려주는 그런 곳은 없었습니다. 저도 사실 스스로 알아보고 정리하고 실제 부딪치면서 알고 있는 지식이지, 누군가에게 배운 것이 아님을 알려드립니다. 저도 공인중개사이지만 자격증 하나 취득했다 하여 실무를 아는 게 아닙니다. 그냥 시험에 합격한 겁니다. 겸손한 자세로 제대로 쌓지 않은 지식은 지식이 아닙니다. 제 블로그 지향점은 작성된 글을 보게 하여 실무를 부동산 전 분야에 대하여 공부시켜 드리는 겁니다. 부동산 전 분야를 공부시키는 블로그나, 유튜브는 없고, 유일하게 "에드워드의 슬기로운 부동산생활"밖에 없다고 자부합니다. 아무튼 간단히 제 블로그 성격을 말씀드렸습니다.
2. 아파트 하자 원인과 시공 시 예방책.
1) 아파트에서 생기는 하자의 원인.
◑시공 부실
-콘크리트나 레미탈 등 건축 자재의 품질 문제.
-마감재 시공 미숙으로 인한 도배/마루/몰딩 하자.
-설계와 다른 시공으로 인한 균열, 비틀림, 들뜸 등의 하자.
-원가 절감을 위해 저렴한 자재 사용하거나 인력 부족 등으로 인한 하자 발생.
-설계 변경으로 인한 하자 발생.
◑ 법규를 무시한 관행적 시공으로 인한 하자.
-건축법규를 무시하여 도면이나 시방서대로 공사하지 않고, 자재누락이나 저품질 자재사용.
◑환경요인
-결로 현상으로 인한 누수 하자.
-단열/기밀 성능 미달로 인한 결로/곰팡이 발생.
※ 아파트 하자는 다양한 원인이 복합적으로 작용하여 발생하므로, 예방과 보수를 위해서는 원인 분석이 중요합니다.
2)하자를 줄이는 방법.
◑ 품질관리강화:건축 자재의 품질 관리 및 검수 강화, 시공 과정에서 철저한 품질 점검.
◑시공기술향상:시공 기술자들의 교육 및 자격 관리 강화, 최신 시공 기술 및 장비 도입.
◑설계변경최소화:설계 변경으로 인한 하자 발생 최소화.
◑시공관행 개선: 현장에서 도면을 무시하며 공사하는 관행개선.
◑원가 절감 지양: 원가 절감을 위한 저가 자재 사용 지양, 적정 인력 투입으로 시공 품질 확보.
3. 살고 있는 아파트(구축) 대표적 하자유형과 대처법
1) 누수 및 방수 문제
방수공사 부실로 인한 누수 현상이 가장 많이 발생합니다. 정기적인. 점검과 보수를 통해 누수 부위를 조기에 발견하고 보수해야 합니다. 그러나 살기도 바쁜데 집구석구석을 점검하는 게 쉽지 않습니다. 입주 10년 차 접어들면 방수층의 강도 저하나 깨짐 현상으로 누수가 발생합니다. 겨울철에는 난방 배관 동파로 인한 누수가 많이 일어납니다. 간단한 경우에는 욕실 배수구 물 빠지는 곳에 틈이 생겨 누수가 되는 경우도 있습니다. 복잡한 경우는 하수관 배관이 깨지고 거기서 누수가 생기는 배관누수입니다. 이런 경우에는 전문 업체에 의뢰, 누수 탐지 장비를 이용하여 원인을 찾아야 합니다. 누수 탐지 비용은 대략 건당 25만~30만 원 선인걸로 알고 있습니다. 다만 전문업체도 아니고, 누수 탐지도 하지 않으면서 여기저기 뜯어 공사대금을 부풀리는 업체도 있으니 일명 쓰리견적을 받는다 생각하시고 2~3군데 업체에 문의해보서야 합니다. 요즘은 대부분이 성실업체가 많은데 일부 몰지각한 업체가 있으니 주의하시길 바랍니다. 그리고 누수가 생기고, 이로 인해 아래층에 피해가 가면 보험 처리가 가능합니다. 이러한 보험 처리는 보통 "일상배상책임보험"으로 합니다. 그러면 누수가 생겼을 때 보험으로 처리하는 일상생활 배상책임보험 특징에 대하여 간단히 살펴보겠습니다.
◑일상배상 책임보험.
- 일상생활배상책임보험은 대부분 단독가입이 안됩니다. 보통 상해보험, 주택화재보험, 어린이보험 등에 특약 형태로만 가입되게 됩니다. 내가 일상생활 배상책임에 특약 가입이 있는지 알고 있는 사람이 별로 없습니다. 아주 꼼꼼하신 분이 아닌 이상, 암모험이면 암에 관한 보장 내용만 알지, 특약으로 보장되는 담보가 뭐가 있는지, 자세하게 아는 사람이 얼마나 있겠습니까? 일단은 오늘 포스팅 주제가 아파트 하자이니 내가 가입한 보험을 이번 기회에 조회하셔서 실손, 암, 상해, 화재보험 어디에 일살생활배상책임이 특약으로 가입되어 있는지 확인하는 기회로 삼으시길 바랍니다.
2) 난방 배관 부식.
동배관의 용접 부위에서 부식이 많이 발생하여 누수가 자주 일어납니다. 또한 난방수가 산성을 띄면 배관 내부에서 산화작용이 일어나 부식이 발생합니다. 부식이 생겨 바닥에서 누수가 이루어지면 아래층으로 물이 떨어지게 됩니다. 이외에도 난방수 내 잔류 염소 성분이 많으면 배관 내면에 부식이 생기기도 하고 합니다. 누수가 없더라도 난방 배관이 노후화되면 열손실이 생겨 아무리 난방을 해도 따뜻해지지 않은 원인이 있을 수 있으니 의심되면 전문업체에 의뢰하셔야 합니다.
3) 단열과 방음문제.
오래된 구축 아파트는 층고가 낮아 소음이 더 전달됩니다, 윗집, 아랫집 티브이소리까지 들리고 , 핸드폰 벨소리까지 들리는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 잦은 민원이 발생할 수 있고 갈등을 유발할 수 있습니다. 이런 경우에 방음 공사를 하기도 합니다. 그러면 한결 편하게 생활하실 수 있습니다. 구축 아파트의 또 다른 하자라고 볼 수 있는 것은 단열문제입니다. 요즘 아파트는 베란다에도 내단열을 하여 단열을 강화하고 있는데 오래전 지어진 구축 아파트는 베란다 새시가 대부분 알루미늄이라 단열 성능이 없습니다. 따라서 단열이 안 돼서, 아무리 난방을 해도 집이 데워지지 않으면 알루미늄 새시를 PVC새시로 교체하시길 추천드립니다.
4. 아파트 하자에 관한 정리.
이번 포스팅에서는 살고 있는 아파트에 생길 수 있는 하자에 대하여 알아보았습니다. 뭐든 세월 지나면 망가져서 못쓰거나 교체하여야 하는 게 이치인데 아파트라고 예외는 아닐 겁니다. 우리 집에 하자가 생기는 구축아파트는 당연히 내가 수리책임이 있습니다. 시공사 하자보수 기간이 끝났다면 당연한 겁니다. 다만 구축 아파트 우리 집, 즉 전유 부분이 아닌 공용 부분에 하자가 생겼다면, 가령 아파트 외벽 크렉으로 인한 빗물 유입등이 있으면 입주자 대표회의를 통해 수리 요구를 하시면 됩니다.
오늘은 살고 있는 아파트에 생길 수 있는 대표적 하자에 관하여 살펴보았습니다. 다음 포스팅에서는 다른 주제로 정리하도록 하겠습니다.
제 블로그에 관심 가져주시는 분들께 좀 더 알찬 내용을 드리고자 늘 노력하며, 다소 어려운 내용이 있더라도 글 순서에 맞게끔 잘 쫓아와 주시면 어느새 전문가 수준의 부동산 지식을 가지게 될 것임을 말씀드립니다. 그게 제 블로그가 가고자 하는 길임을 말씀드립니다.
오늘도 에드워드의 슬기로운 부동산 생활이었습니다.