아파트 당첨 후 분양계약.

오늘은 아파트 청약 후 당첨되어 시행, 시공사 등과 분양 계약 시 필요한 서류와 옵션 계약에 대하여 알아보겠습니다. 옵션 계약도 본 계약과 더불어 중요한 계약임을 명심하시기 바랍니다. 그럼 또 정리해 보도록 하겠습니다.

1. 아파트 분양계약 시 필요서류.

아파트 청약 후 당첨되면 공급주체인 시공사와 계약을 체결합니다. 지정된 일자 기간 동안 편한 시간대에 지정 장소에 방문하시면 됩니다. 그냥 가시면 안 되고 간단한 준비물이 있으니 유념하여 챙겨가셔야 합니다. 챙겨 가지 않으셔서 어렵게 시간 내서 갔는데 헛 걸음 하는 일이 없도록 사전에 확인해야 합니다.

◐ 준비물

신분증, 인감증명(본인 서명 사실 확인서로 대체 가능), 수입인지, 자금 조달 계획서, 입금증.

1) 본인 서명 사실 확인서.

본인 서명 사실 확인서는 인감과 동일한 효력을 가지며, 시군구청이나 읍면동사무소(출장소 포함)를 방문하여 전자패드에 서명 후 본인이 서명한 사실을 확인하는 확인서를 발급받아, 인감증명서 대신 사용할 수 있습니다.
※ 인감증명서(1통당 600원)와 동일한 효력을 가진 본인서명사실확인서를 무료로 발급받을 수 있습니다(이용 활성화를 위해 2028년까지 수수료 면제).

※ 전자본인서명확인서는 발급시스템을 이용하여 본인이 직접 발급(무료)할 수 있습니다(최초 발급 시에는 읍면동을 방문해 먼저 발급시스템 이용 승인 신청을 해야 함).

2) 수입 인지.

대한민국에서 재산에 대한 권리의 창설, 변경, 이전에 관한 계약서나 이를 증명하는 문서 작성 시에는 인지세법에 따라 인지세를 납부해야 합니다. 인지세는 거래세 개념이고 국세입니다. 또한 인지세 납세의무가 생기는 문서를 "과세문서"라고 칭합니다. 신규 아파트 분양가를 감안하여 인지세 세액 구간을 2개만 설명드립니다. 인지세는 분양 계약일이 속한 달의 그다음 달 10일까지 납부해야 합니다. 분양권 전매도 명의 변경일이 속한 달의 다음 달 10일까지 납부해야 합니다.

※부동산, 선박, 항공기의 소유권이전에 관한 과세 증서 작성 시 인지세 세액.

-과세 문서 기재 금액이 1억 초과 10억 이하:15만 원

-과세 문서 금액이 10억 초과 :35만 원

※ 인지세 납부의무: 인지세는 과세 문서 자성자가 연대하여 납부해야 합니다. 아파트 분양 계약은 시공사와 나와의 계약인데 시공사에게 분양받은 사람한테 떠 넘겨 혼자 내는 경우가 대부분입니다. 은행 대출 시에는 5:5 나누어 각각부담 합니다. 분양권 전매로 분양권이 넘어갈 때 계속하여 인지세 납부 의무는 발생합니다. 일명"거래세"라고 이미 언급했든 전매 시마다 꼬박꼬박 내야 합니다. 매도자, 매수자가 협의하여 내거나 잘 팔았다 싶으면 매도자가 '쿨"하게, 매수자가 잘 샀다 싶으면 매수자가"쿨"하게 내기도 하는 아름 다운 풍경이 있기도 합니다.^^

인지세법 제1조(납세의무) ① 국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설ㆍ이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성하는 자는 이 법에 따라 그 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있다.

② 2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대(連帶)하여 납부할 의무가 있다.

3) 자금 조달 계획서

투기과열지구, 조정 대상지역에 있는 집을 매수하거나 분양받는 경우에 자금 조달 계획서를 제출해야 합니다. 이러한 규제 지역이 아니더라도 6억 이상이면 자금 조달 계획서를 제출해야 합니다. 무분별한 투기 수요 억제를 억제하기 위한 규제입니다. 1인 법인등 법인으로 부동산을 매수하여 단기 시세 차익을 실현하고, 중과세인 양도세를 피하고 법인세만 내고 빠지는 법인의 투기목적 매수를 막기 위해서 법인으로 아파트를 구입하는 경우도 자금 조달 계획서를 제출해야 합니다. 대금을 지급하는 돈을 어떻게 마련할 것인지를 현실적으로 꼼꼼히 체크하여 투기수요 인지 아닌지를 보겠다는 겁니다. 부부 등이 공동명의이면 자금 조달 계획서가 2장 제출되어야 하며, 이 2장의 자금 조달 계획서상 합계 금액이 해당 아파트 매매 대금과 일치해야 합니다. 부동산 실거래 신고 이후에 분양받은 자, 매수자 등이 따로 제출합니다. 아래 양식에서 보시면 시장, 군수, 구청장에게 제출은 하지만 국세청에 통보된다고 되어있습니다. 거짓 기재하거나 계약체결일로부터 30일 이내에 제출하지 않으면 과태료가 부과되니 반드시 기한 내에 제출하셔야 합니다. 그러니 부동산 실거래 신고가 계약 체결일로부터 30일 이내(2020년 02월 21일부터 60일에서 ->>>>30일로 단축)이니 실거래신고와 동시에 하시에 하는 게 좋을 듯합니다.

단 아래 양식 유의사항에도 있듯이 자금 조달 계획서는 실거래 신고 전에는 제출이 불가하니 실거래신고가 먼저 이루어지고 그다음 순서임을 기억하시기 바랍니다.

■ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 [별지 제1호의3서식] <개정 2022. 2. 28.>

부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서도 신청할 수 있습니다.

주택취득자금 조달 및 입주계획서

※ 색상이 어두운 난은 신청인이 적지 않으며, [ ]에는 해당되는 곳에 √표시를 합니다.

(앞쪽)

접수번호

접수일시

처리기간

제출인
(매수인)

성명(법인명)

주민등록번호(법인·외국인등록번호)

주소(법인소재지)

(휴대)전화번호

① 자금
조달계획

자기
자금

② 금융기관 예금액
원

③ 주식·채권 매각대금
원

④ 증여·상속
원

⑤ 현금 등 그 밖의 자금
원

[ ] 부부 [ ] 직계존비속(관계: )
[ ] 그 밖의 관계( )

[ ] 보유 현금
[ ] 그 밖의 자산(종류: )

⑥ 부동산 처분대금 등
원

⑦ 소계
원

차입금 등

⑧ 금융기관 대출액 합계

원

주택담보대출

원

신용대출

원

그 밖의 대출

원
(대출 종류: )

기존 주택 보유 여부 (주택담보대출이 있는 경우만 기재)
[ ] 미보유 [ ] 보유 ( 건)

⑨ 임대보증금
원

⑩ 회사지원금·사채
원

⑪ 그 밖의 차입금
원

⑫ 소계

원

[ ] 부부 [ ] 직계존비속(관계: )
[ ] 그 밖의 관계( )

⑬ 합계

원

⑭ 조달자금
지급방식

총 거래금액

원

⑮ 계좌이체 금액

원

⑯ 보증금·대출 승계 금액

원

⑰ 현금 및 그 밖의 지급방식 금액

원

지급 사유 ( )

⑱ 입주 계획

[ ] 본인입주 [ ] 본인 외 가족입주
(입주 예정 시기: 년 월)

[ ] 임대
(전·월세)

[ ] 그 밖의 경우
(재건축 등)

「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 별표 1 제2호나목, 같은 표 제3호가목 전단, 같은 호 나목 및 같은 법 시행규칙 제2조제6항ㆍ제7항ㆍ제9항ㆍ제10항에 따라 위와 같이 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 제출합니다.

년 월 일

제출인

(서명 또는 인)

시장·군수·구청장 귀하

유의사항

1. 제출하신 주택취득자금 조달 및 입주계획서는 국세청 등 관계기관에 통보되어, 신고내역 조사 및 관련 세법에 따른 조사 시 참고자료로 활용됩니다.
2. 주택취득자금 조달 및 입주계획서(첨부서류 제출대상인 경우 첨부서류를 포함합니다)를 계약체결일부터 30일 이내에 제출하지 않거나 거짓으로 작성하는 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제2항 또는 제3항에 따라 과태료가 부과되오니 유의하시기 바랍니다.
3. 이 서식은 부동산거래계약 신고서 접수 전에는 제출이 불가하오니 별도 제출하는 경우에는 미리 부동산거래계약 신고서의 제출여부를 신고서 제출자 또는 신고관청에 확인하시기 바랍니다.

2. 옵션 계약.

아파트 옵션 계약도 중요한 항목입니다. 요즘 신규 분양 아파트 옵션 종류가 많아서 선택장애, 결정장애가 많이 생깁니다. 무엇이 나은지 , 무엇을 선택해야 하는지, 옵션이 많이 없으면 향후 집 팔 때 가격에 영향이 없는지 , 전, 월세 세입자 구할 때 옵션 부족으로 다른 집 계약될 때까지 우리 집은 기다려야 하는지,,,,,,머리가 복잡해집니다. 어쩌면 출제오류로 정답이 없는 문제에서 답을 찾는 거라고 볼 수도 있습니다. 20년 넘는 시간 동안 부동산 실무현장에서 있었던 경험으로 말씀드리자면 만 한해 한해 아파트 옵션 가지 수가 많아짐을 느꼈습니다. 분양가 상한제, 낮은 분양가로 홍보한 후, "줄어든 시공 마진을 옵션에서 어느 정도 충당하려는 게 아닌가" 뭐 이런 생각이 들 때도 있습니다. 그럼 다양한 옵션 항목을 살펴보겠습니다.

1). 발코니 확장.

발코니 확장은 필수 선택 옵션입니다. 10년 전만 해도 확장세대, 비 확장 세대가 어느 정도 비율로 나누어졌는데 지금은 무조건 선택해야 하는 옵션입니다. 아파트 분양계약서에 있는 전용면적에서 확장으로 더 넓은 평수를 사용하는 개념입니다. 분양받은 사람은 25평을 30평처럼 쓰는 확실한 장점이 있으며, 시공사 입장에서는 발코니 공사를 하지 않으면서 별도의 확장비를 받을 수 있는 확실한 장점이 있습니다. 그리고 어느덧 우리는 발코니 확장형 아파트에 익숙해져 있어 비 확장형은 답답함을 느낍니다. 추후 매매나 전, 월세 매물로 진행 시 비 확장형은 가격에 많은 데미 지을 받을 수 있으니 무조건 발코니 확장 옵션을 추천합니다. 확장비용은 84m2 기준으로 1,500만 원 안, 팍입니다.

2) 현관 중문.

현관 중문은 옵션으로 선택하시기 바랍니다. 시공사 옵션으로 설치하지 않고 추후 사설 업체에 맡겨 시공하면 철거, 해체 작업등의 불편함이 있습니다. 요즘 신규 분양 아파트 중문은 자동문 옵션으로 많이 업그레이드되어가고 있습니다.

현관 중문은 겨울철 찬 공기 유입과 여름철 뜨거운 공기유입을 막아 주는 역할을 합니다. 옵션으로 선택하시길 바라나 자동문 선택은 각자의 취향으로 선택하시길 바랍니다. 현관 중문 옵션 설치비용은 150만 원 안, 팍입니다.

3) 바닥 옵션.

바닥옵션은 개인적 취향이 지극히 반영되는 경향입니다. 강마루를 선호하시는 분도 있고 , 깔끔하고 밝은 이미지를 선호하시는 분들은 포세린 타일등을 옵션으로 선택합니다. 타일 시공 범위는 보통 거실, 복도, 주방까지입니다. 시공 비용은 84m2 기준으로 170만 원 안, 팍입니다.

4) 붙박이장, 드레스룸 옵션

개인적으로 붙박이장 옵션은 선택을 추천드립니다. 옷과 잡동사니 수납이 필요한데 가구로 대체하면 방이 작아져 답답할 수 있어 시공사 옵션을 선택으로 아예 선택하는 게 나을 듯합니다. 안방 붙박이장 기준으로 300만 원 안, 팍입니다. 요즘은 붙박이장 옵션을 포기하고 드레스룸에 시스템 옷장을 많이 설치하기도 합니다. 캘리포니아 옷장, 엘파 옷장, 러버 메이드 옷장 시스템 등 종류도 다양하고 콘셉트도 다양합니다.

5) 주방가전.

시공사에서 유상옵션으로 제시하는 가전제품 선택은 정말 각자의 취향입니다. 이월 상품이라는 고정관념도 있고 에너지 효율 등급이 낮아 전기 요금 폭탄이라는 이미지도 있습니다. 사실 이전에는 유상 옵션 가전제품의 에너지 효율등급이 낮아 실 사용 시 전기요금이 많이 나오는 경우가 있어 사용하지 않는 경우가 많았습니다. 유상 옵션 가전 품목 중 가전제품은 에너지 효율등급을 반드시 확인하셔야 합니다. 여의치 않으면 입주 예정자 카페를 통해서 공동구매를 추천드립니다. 간혹 입주예정자 카페에 가전, 가구 공동 구매를 진행하시는 분들 중에 업자가 끼어 있는 경우도 있으니 참고하시길 바랍니다.

3. 포스팅 정리.

오늘은 어렵게 당첨된 아파트의 분양 계약 시 필요서류와 유상 옵션에 대하여 간단히 정리해 보았습니다. 옵션항목 중에서 발코니 확장과 시스템 에어컨등은 향후 매매, 전세, 월세 계약 시 매매에 수월 하기도 하고 가격에 반영되기도 하니 꼭 선택하시길 바랍니다. 다음 포스팅에서는 또 다른 주제로 포스팅하기로 하겠습니다.

오늘도 에드워드의 슬기로운 부동산 생활이었습니다.