이번 포스팅에서는 지난번에 이어 아파트 건설과정의 핵심을 정리하겠습니다.
지난 포스팅에서 아파트 건설사업의 주체 시행사, 시공사, 신탁사, 분양 대행사의 각각의 역할과
사업부지매입에 관하여 간단하게 정리하였습니다. 자 그럼 사업 부지 매입 이후에 과정을 살펴보겠습니다.
1. 경계측량.
사업부지의 경계를 측정합니다. 여러 필지의 토지를 분할합병하여 사업 부지를 조성하는 경우에는 공사 완료 후 확정측량을 한번 더 합니다. 타인의 토지에 아파트를 지으면 엄청난 문제가 발생하니 경계측량이 빠질 수 없는 겁니다.
또한 경계 측량과 더불어 지질조사가 함께 이루어져야 할 겁니다. 요즘 신축 아파트는 지상에 주차장을 두지 않기 때문에 일반적으로 지하 2~4층을 지하 주차장으로 사용합니다. 그래서 지하 굴착을 해야 하는데 암반이 나 올 수 있는 가능성도 있고 하니 사전에 전문 업체에 의뢰 지질 조사를 하게 됩니다.
2. 건축설계 용역 의뢰.
아파트 공사를 위해서는 전문 업체에게 설계를 의뢰해야 합니다. 설계도라고 부르지만 보통 도면의 종류로 네 가지가 있습니다. 아래에서는 한화 건설에서 제공하는 도면의 종류와 설명입니다. 소비자가 이해하기에 정리가 잘 되어있습니다.
◑. 배치도:배치도는 사업 부지 내 아파트 동 배치, 조경, 주차장, 관리 사무소, 놀이터, 단지 내 상가 등의 위치를 표시하는 도면입니다. 배치도에 방위표가 있어 동별 향을 식별할 수 있습니다.(위 상단 왼쪽 사진)
◑. 투시도:건물 외관 색책 와 구조를 그린도면으로 아파트 청약자나 분양자들에게 실물에 가까운 이해를 주기 위한 도면입니다.(위 상단 오른쪽 사진)
◑평면도:평면도는 위에서 아래로 수직으로 내려다보는 기준으로 그린 도면입니다. 세대 내 각 방의 위치, 화장실, 베란다위치, 창호와 방문이 열리는 방향등을 표시하여 소비자의 이해를 돕습니다.(하단 왼쪽)
◑. 단면도:단면도는 건물을 수직으로 자른다고 가정했을 때 볼 수 있는 단면을 그린 도면입니다. 보통 이러한 단면도는 복층구조로 지어지는 단독주택이나 전원주택 설계 시 유용하게 쓰입니다.(하단 오른쪽).
3. 공사 감리 선정.
건축을 하는 경우 건축물 규모, 성격에 따라 감리를 선정해야 하는 경우가 있고 그렇지 않은 경우도 있습니다. 연면적 100m 2 이하의 건축물, 바닥면적 합계 85m 2 이내의 증축, 개축, 재축, 연면적의 합계가 200m 2 미만이면서 3층 미만인 건축물의 대수선등 소규모 공사는 감리를 선정하지 않아도 됩니다. 그러면 아파트 공사는 감리 선정 여부가 어떻게 되는지 살펴보겠습니다. 당연히 감리를 선정해야 합니다. 또한 감리는 필요시나 수시로 방문하여 설계도면이나 건축 시방서대로 공사하고 있는지 확인하는 비 상주 감리와 현장에 건축사 보 1명 이상을 배치하여 상주하게 하면서 콘크리트등 품질관리, 안전관리, 공사감리등을 전 공사시간에 거처하는 상주 감리가 있습니다. 아파트는 당연히 관련법에서 상주감리를 하게 되어있습니다.
「건축법 시행령 제19조 제5항.
⑤ 공사감리자는 수시로 또는 필요할 때 공사현장에서 감리업무를 수행해야 하며, 다음 각 호의 건축공사를 감리하는 경우에는 「건축사법」 제2조 제2호에 따른 건축사보(「기술사법」 제6조에 따른 기술사사무소 또는 「건축사법」 제23조 제9항 각 호의 건설엔지니어링사업자 등에 소속되어 있는 사람으로서 「국가기술자격법」에 따른 해당 분야 기술계 자격을 취득한 사람과 「건설기술 진흥법 시행령」 제4조에 따른 건설사업관리를 수행할 자격이 있는 사람을 포함한다. 이하 같다) 중 건축 분야의 건축사보 한 명 이상을 전체 공사기간 동안, 토목ㆍ전기 또는 기계 분야의 건축사보 한 명 이상을 각 분야별 해당 공사기간 동안 각각 공사현장에서 감리업무를 수행하게 해야 한다. 이 경우 건축사 보는 해당 분야의 건축공사의 설계ㆍ시공ㆍ시험ㆍ검사ㆍ공사감독 또는 감리업무 등에 2년 이상 종사한 경력이 있는 사람이어야 한다. <개정 2009. 7. 16., 2010. 12. 13., 2014. 5. 22., 2015. 9. 22., 2018. 9. 4., 2020. 1. 7., 2020. 4. 21., 2021. 9. 14.>
1. 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축공사. 다만, 축사 또는 작물 재배사의 건축공사는 제외한다.
2. 연속된 5개 층(지하층을 포함한다) 이상으로서 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축공사
3. 아파트 건축공사
4. 준다중이용 건축물 건축공사
4. 설계와 감리에 관한 정리.
최근 우크라이나 전쟁등 건축 자재 원가 상승 등으로 건축비가 수직 상승하였습니다. 따라서 현장에서는 건축설계도면, 건축시방서대로 공사를 하게 되면 시공 마진이 감소하니 철근 등을 누락시켜 건축비를 줄이려는 유혹에 빠집니다. 최근 LH에서 발주한 아파트 공사 현장에서 조차도 이런 일이 발각되어 사회적 이슈가 된 적이 있습니다.
이러한 철근 누락은 "무량판 구조" 지어지는 아파트 건설 현장에서 일어났습니다.
무량판 구조란 아파트를 기둥과 슬라브로만 짓는 구조를 말합니다. 기둥과 기둥을 연결하여 버텨주는 보가 아예 없거나 최소한 구조입니다. 즉 보가 없으니 슬라브가 보의 역할을 해야 하는데 그러자면 엄청난 양의 철근이 투입됩니다. 여기에 들어가는 철근을 누락시킨 겁니다. 우리나라의 건축기술이 과히 세계적이라 할 수 있는데 이런 철근누락, 부실 공 사가 말이 되나 싶습니다. 아주 옛날, 바다 모래 퍼서 아파트 짓던 시절도 아닌데 말입니다.
이번 포스팅에서는 아파트 건설 과정 핵심을 2번째로 정리해 봤습니다.
오늘도 에드워드의 슬기로운 부동산 생활이었습니다.