이번 포스팅에서는 최근 문제가 되고 있는 생활형 숙박시설에 대하여 정리하겠습니다. 서비스드 레지던스"라고 불리는 이 시설은 호텔과 오피스텔의 장점을 결합한 새로운 개념의 숙박시설입니다. 이 시설은 호텔식 서비스가 제공되며, 취사와 세탁이 가능한 오피스텔 형태로 이해할 수 있습니다.
1.생활형 숙박시설의 법적 문제점
1) 주거목적 사용제한
2021년 4월, 정부는 생활숙박시설을 주거 목적으로 사용하는 행위를 막기 위해 시행령을 변경했습니다. 이는 기존에 분양된 생활숙박시설을 주거용으로 사용하는 것을 제한하는 조치입니다.
2) 용도 변경의 어려움
생활숙박시설을 주거용으로 사용하려면 주거용 오피스텔로 용도변경을 해야 합니다. 그러나 용도변경은 주차장 요건 충족, 분양자 100% 동의 등 여러 조건을 만족해야 하므로 쉽지 않습니다.
3)이행 강제금 부과
규제완화기간 내에 용도변경이 이루어지지 않으면 불법으로 간주되어 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
4) 전입 신고 제한
2021년 1월부터 생활숙박시설을 주거용으로 사용하지 말라는 법안이 시행되어 전입신고가 제한됩니다. 다만, 예외적으로 임대인이 사정이 있어 30일 이상 거주할 곳이 없는 경우나 주택 임대 사업자로 등록한 경우에는 전입신고가 가능합니다.
5) 건축법 적용 대상
생활숙박시설은 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 청약통장을 사용해서 분양받는 게 아니며, 주택 수에 산입 되지도 않아 많은 분들이 분양을 받았습니다. 그러나 아파트에 비해 분양면적 대비 전용면적이 작아 실 사용공간의 면적은 협소한 단점이 있습니다.
6)본격적 규제
3년 정도의 계도 기간이 끝나는 시점인 2024년 12월 14일 이후부터는 주거용 오피스텔로 용도변경하지 않으면 소유주는 공시가격의 10%에 해당하는 이행 강제금을 최대 연 2회 이행할 때까지 납부하여야 합니다.
7) 주요 처벌
생활형 숙박시설을 숙박업 영업목적으로 사용하고 있는데도 불구, 공중위생관리법에서 정하고 있는 숙박업 신고의무를 이행하지 않을 경우 관련법 위반으로 2년 이하의 징역에 처해질 수 있습니다.
2.분양받은 사람들의 피해
정부 아파트 규제가 규제가 심했던 시기에 맞춰 부동산 시장에 진입하여 투기광풍의 중심에 있었습니다.
주택 수에 산입 되지도 않고 각종 대출 규제를 피해 갈 수 있다 보니 갈 곳을 잃은 투기수요들이 모여들었습니다.
주택수 산입안되고 대출규제 안 받고 종부세, 양도세 중과 대상도 아니며 심지어 아파트처럼 똑같이 거주하며 살 수 있다고
과대광고하여 피해가 많습니다. 2021년 부산에서 공급된 '롯데캐슬 드메르'는 평균 356대 1의 청약 경쟁률을 보였고,충북 청주 힐스테이트 센트럴은 800:1이 넘는 경쟁률을 보였습니다. 심지어 시장에서는 몇천만 원의 프리미엄까지 사고파는 경우가 생겨서 남은 자의 피해가 크리라 예상됩니다.
3.현실적인 용도 변경 어려움
1. 주차장 확보문제
오피스텔로 용도변경을 하려면 주차장 면수를 늘려야 합니다. 이를 위해서는 각 지자체 조례를 변경하거나 건축물을 재건축해야 하는 경우가 있어 현실적으로 매우 어렵습니다. 주차대수가 늘어나야 하므로 이미 완공된 건물의 물리적 공간을 늘린다는 건 현실적인 가능성이 희박합니다.
2. 건축법 기준 충족
복도폭 확대 등 주거용 오피스텔 기준에 맞추기 위해 건축물의 구조를 변경해야 하는 경우가 있습니다.
3.주민동의 어려움
준공된 단지는 주민의 80%, 준공 전 단지는 주민 100%의 동의를 받아야 용도변경이 가능합니다. 이러한 높은 동의율을 얻기가 매우 어렵습니다.
4.정부와 지자체 입장차이
지구단위계획 결정권자는 지자체장으로, 중앙정부가 강제하기 힘든 측면이 있습니다. 이로 인해 용도변경 과정에서 지자체와의 협조가 어려울 수 있습니다.
살펴보았듯 주거용 오피스텔로 용도 변경 하기란 여간 어려운 게 아닙니다. 이렇다 보니 계도기간이 끝나는 2024년 12월 이후에 분양받은 사람들은 이행강제금을 내며 골머리를 앓게 되는 겁니다. 분양하는 측에서 내서는 여러 가지 장점들만 믿고 법적인 문제는 생각지도 않았는데 말입니다. 분양할 시 정부에서 미리 과장광고등을 규제했으면 어땠을까 하는 아쉬움이 남습니다.
오늘도 에드워드의 슬기로운 부동산 생활이었습니다